傳統(tǒng)的樓市銷(xiāo)售旺季并沒(méi)有給低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)“驚喜”。根據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，9月份以來(lái)，國(guó)內(nèi)多個(gè)城市樓市成交量持續(xù)處于低位；與此同時(shí)，不久前多個(gè)上市房企公布的半年報(bào)顯示，房企的存貨量已經(jīng)達(dá)到4年來(lái)最高水平；除此之外，隨著流動(dòng)性的不斷收緊，房企資金鏈更是日益緊張。在成交低、存貨增、資金少三重壓力下，房?jī)r(jià)深度調(diào)整的跡象卻并不明朗，未來(lái)樓市的走向引人關(guān)注。

　　成交量持續(xù)低位　消費(fèi)者“只看不買(mǎi)”

　　自年初房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步加力以來(lái)，重點(diǎn)城市的樓市成交量就開(kāi)始走下坡路。在9月傳統(tǒng)的樓市銷(xiāo)售旺季開(kāi)始前，地產(chǎn)銷(xiāo)售已經(jīng)在多個(gè)城市遇冷。即便進(jìn)入了“金九銀十”，銷(xiāo)量下跌的趨勢(shì)依舊沒(méi)有改變。中國(guó)指數(shù)研究院9月16日發(fā)布的《2011年8月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)測(cè)月報(bào)》顯示：在30個(gè)監(jiān)測(cè)城市中，逾五成城市成交面積環(huán)比下跌，7個(gè)城市環(huán)比跌幅超過(guò)20%。進(jìn)入9月以來(lái)，在中國(guó)指數(shù)研究院重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，樓市成交量同比下降的城市數(shù)量由19個(gè)上升為22個(gè)，其中成交量同比跌幅超過(guò)30%的城市也由11個(gè)上升為13個(gè)。

　　銷(xiāo)量的下跌在重點(diǎn)城市的表現(xiàn)尤其明顯。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，9月份北京商品住宅成交量不足5000套，成交價(jià)連續(xù)回落，降價(jià)范圍蔓延至城區(qū)內(nèi)部，近四成二手房區(qū)域面臨價(jià)格二次“探底”。鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，9月份一、二手房的成交總量不會(huì)超過(guò)13000套，并有可能創(chuàng)出歷史新低。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，受限購(gòu)、限貸等多重調(diào)控政策的影響，潛在的購(gòu)房者無(wú)論從購(gòu)房資格還是購(gòu)買(mǎi)能力上都開(kāi)始受到明顯限制，這直接導(dǎo)致了成交量的回落。而樓市整體預(yù)期的變化，也使不少消費(fèi)者在短期內(nèi)購(gòu)房的意愿下降。

　　中國(guó)指數(shù)研究院不久前發(fā)布的《2011年三季度北京消費(fèi)者購(gòu)房行為調(diào)查報(bào)告》顯示，計(jì)劃1-2年以內(nèi)購(gòu)房的北京購(gòu)房消費(fèi)者有所增多，近一年內(nèi)計(jì)劃購(gòu)房的消費(fèi)者有所下降。2011年三季度，一半的受訪者計(jì)劃于一年內(nèi)置業(yè)，其中21.3%的受訪者計(jì)劃半年內(nèi)置業(yè)，28.7%計(jì)劃于半年至一年內(nèi)置業(yè)；與第二季度的51.5%相比，略有下降。而計(jì)劃1-2年內(nèi)置業(yè)的受訪者，比重則有所增加，由上一季度的27.2%上升至31.6%，環(huán)比增加4.4%。

　　存貨達(dá)歷史新高　“以價(jià)換量”勢(shì)在必行

　　成交量的回落，直接導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商庫(kù)存的增加。根據(jù)不久前陸續(xù)公布的上市房地產(chǎn)公司半年報(bào)，上市房企的存貨量已經(jīng)達(dá)到4年來(lái)的最高水平。

　　據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，二季度兩市136家房地產(chǎn)公司的總存貨較一季度增長(zhǎng)突破萬(wàn)億元大關(guān)，達(dá)1.07萬(wàn)億元。其中，最引人關(guān)注的“招保萬(wàn)金”四大巨頭，今年二季度的存貨數(shù)據(jù)高達(dá)1713.66億元、1392.57億元、605.90億元、444.70億元，同比分別增長(zhǎng)53.65%、48.48%、33.57%、34.56%。

　　數(shù)據(jù)同樣顯示，在一線城市，截至目前的去庫(kù)存時(shí)間一般需要1年以上，甚至到2年左右。萬(wàn)科8月銷(xiāo)售104.8億元，按此速度要完全消化庫(kù)存將需要超過(guò)16個(gè)月的時(shí)間。而保利和金地兩大房企也分別至少需要23個(gè)和27個(gè)月。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，前8個(gè)月全國(guó)住宅新開(kāi)工面積為102089萬(wàn)平方米，而同期住宅的竣工面積則為37095萬(wàn)平方米，差額高達(dá)6.5億平方米，這顯示出樓市的潛在供應(yīng)量較大。

　　在北京，鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，截至9月25日，9月新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目供應(yīng)住宅7667套，成交407套，當(dāng)月新增庫(kù)存7260套。鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，預(yù)計(jì)年前，開(kāi)發(fā)商除了加大在高端項(xiàng)目上的獲利機(jī)會(huì)外，還會(huì)通過(guò)多種方式消化庫(kù)存，否則，大量庫(kù)存積壓和年底新項(xiàng)目增多，有可能會(huì)使明年初的項(xiàng)目難以抵抗價(jià)格普降的壓力。