西安、長(zhǎng)沙和杭州暫停企業(yè)購(gòu)房后，上海2日晚間亦出臺(tái)規(guī)范企業(yè)購(gòu)房的暫行規(guī)定，提高了公司購(gòu)房的準(zhǔn)入門檻，并將再次上市交易年限由3年增加至5年。

業(yè)內(nèi)人士建議，目前采取搖號(hào)購(gòu)房的城市亟待通過(guò)政策“補(bǔ)丁”填漏洞，最大程度地保障購(gòu)房真實(shí)需求。

購(gòu)房“殼公司”頻現(xiàn) 4城規(guī)范企業(yè)購(gòu)房

從近期已出臺(tái)搖號(hào)政策“補(bǔ)丁”的4座城市來(lái)看，規(guī)范企業(yè)購(gòu)房是普遍做法。

如上海要求，自7月3日起，企業(yè)在上海市購(gòu)買商品住房必須同時(shí)滿足設(shè)立年限已滿5年，在上海市累計(jì)繳納稅款金額已達(dá)100萬(wàn)元人民幣，職工人數(shù)10名及以上且按照規(guī)定在該企業(yè)繳納社保和公積金滿5年等條件。西安、長(zhǎng)沙和杭州則直接暫停企事業(yè)單位及其他機(jī)構(gòu)在其限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)房。

業(yè)內(nèi)人士分析稱，多個(gè)搖號(hào)城市為政策“打補(bǔ)丁”主要是為了打擊購(gòu)房“殼公司”等投機(jī)炒房行為。記者近期在上海調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分樓市投機(jī)者或中介機(jī)構(gòu)通過(guò)注冊(cè)多個(gè)公司“馬甲”參與新房搖號(hào)，以求增大中簽幾率、規(guī)避限購(gòu)。

中簽概率僅有七分之一的“中糧海景壹號(hào)”是目前上海最熱的樓盤之一，多位中介人士向記者表示，只要愿意繳納一定費(fèi)用，即可用公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式買到房。具體操作方式是：“我們注冊(cè)了幾個(gè)殼公司參與搖號(hào)，根據(jù)概率總有一個(gè)能搖中。搖中后就把公司轉(zhuǎn)讓給客戶，這樣就可以避免高額的房產(chǎn)交易稅費(fèi)。”

據(jù)財(cái)務(wù)專業(yè)人士介紹，若公司出售住宅，除繳納契稅等相關(guān)稅費(fèi)之外，在出售時(shí)還需按盈利的30%-60%的稅率繳納土地增值稅，同時(shí)還要按25%繳納巨額企業(yè)所得稅等。但若以轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)的形式，間接“賣房”就可避繳大部分稅費(fèi)。

公開(kāi)信息顯示，在中糧海景壹號(hào)項(xiàng)目的有效認(rèn)籌客戶中，有10個(gè)公司客戶均為“上海紫XX公司”，且最終有2個(gè)公司中簽。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：“當(dāng)前部分城市需求虛高，投機(jī)者通過(guò)注冊(cè)多個(gè)公司，可以掌握更多認(rèn)籌號(hào)源，降低了普通購(gòu)房者搖中的概率�！�

在杭州，九龍倉(cāng)瓏璽項(xiàng)目出現(xiàn)三家企業(yè)同時(shí)搖中，且中簽的三家企業(yè)法定代表人竟為同一位自然人，且這三家公司還分別在其他樓盤“中簽”。

投機(jī)需求不減專家呼吁嚴(yán)查“皮包公司”

由于新房與二手房間存在明顯的套利空間，不少炒房客開(kāi)始通過(guò)公司購(gòu)房的方式進(jìn)入已嚴(yán)格限購(gòu)的熱點(diǎn)樓市。

在成都，2018年以來(lái)已有10個(gè)樓盤的搖號(hào)人數(shù)破萬(wàn)，其中招商中央華城更是有4.4萬(wàn)位購(gòu)房者參與了416套住房的搖號(hào)，中簽率不足1%。在上海，總價(jià)千萬(wàn)元以上的豪宅認(rèn)籌人數(shù)是開(kāi)盤房源的數(shù)倍，頻頻“日光”。西安某樓盤700套新房入市，引來(lái)5000人搖號(hào)爭(zhēng)搶；在南京，萬(wàn)名購(gòu)房者排起數(shù)百米“長(zhǎng)龍”、手持?jǐn)?shù)百萬(wàn)元銀行存單排隊(duì)等待驗(yàn)資；杭州某樓盤開(kāi)盤引來(lái)3000組購(gòu)房者爭(zhēng)搶，九旬老人也加入搖號(hào)……

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，在短期供需不平衡、市場(chǎng)不規(guī)范交易問(wèn)題嚴(yán)重的城市，購(gòu)房公證搖號(hào)在一定程度上保證了購(gòu)房的公平公正。但購(gòu)房搖號(hào)不能徹底改變市場(chǎng)供求關(guān)系，甚至在一定程度上刺激了投資投機(jī)性需求，讓部分剛需群體的自住型需求更難滿足�！皳u號(hào)購(gòu)房本身就已經(jīng)成為一種投資手段。不少符合購(gòu)房資格的人群由于追逐價(jià)差變身投資者，進(jìn)一步加劇了供需矛盾。”

例如，上�！爸屑Z海景壹號(hào)”周邊二手房?jī)r(jià)格普遍在每平方米12萬(wàn)元以上，而該盤的均價(jià)為每平方米8.5萬(wàn)元。搖號(hào)機(jī)制下讓購(gòu)房者產(chǎn)生了“買到即是賺到”的心理�！拔覀兙褪莵�(lái)碰運(yùn)氣的！”認(rèn)籌成功的陳舵坦承，“能中簽就意味著增值幾百萬(wàn)元�！�

在此背景下，在由公證處統(tǒng)一搖號(hào)的城市，鉆漏洞的方式則主要是注冊(cè)購(gòu)房“殼公司”參與搖號(hào)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉建議，公證機(jī)構(gòu)有義務(wù)查明參與搖號(hào)的公司是否是“皮包公司”，且應(yīng)對(duì)公司購(gòu)房客戶信息進(jìn)行完整披露，接受社會(huì)監(jiān)督。

平抑樓市投機(jī)仍需補(bǔ)漏洞

截至目前，上海、南京、長(zhǎng)沙、成都、武漢、西安和杭州出臺(tái)了新房銷售搖號(hào)政策。此外，深圳、天津和青島等熱點(diǎn)城市的部分區(qū)域或樓盤也采取了搖號(hào)方式。

業(yè)內(nèi)人士建議，針對(duì)近期集中出現(xiàn)的亂象，采取搖號(hào)購(gòu)房的城市亟待通過(guò)政策“補(bǔ)丁”填漏洞，最大程度地保障購(gòu)房真實(shí)需求。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然多數(shù)城市均強(qiáng)調(diào)公證機(jī)構(gòu)的監(jiān)督作用，但在具體實(shí)施過(guò)程中仍難以保證搖號(hào)過(guò)程的公平公正。例如，在西安、長(zhǎng)沙等地仍為開(kāi)發(fā)商自主搖號(hào)；武漢的搖號(hào)政策則非硬性規(guī)定，只是建議“意向購(gòu)房人數(shù)多于項(xiàng)目準(zhǔn)售房源的，宜采取公證搖號(hào)方式公開(kāi)銷售�！�

對(duì)比來(lái)看，在上海、南京、成都和杭州等地，搖號(hào)系統(tǒng)均由公證處親自操作，而非只是監(jiān)督�！耙酝�開(kāi)盤，開(kāi)發(fā)商都是用自己的搖號(hào)系統(tǒng)。一些熱門樓盤總有人托關(guān)系、遞條子等‘暗箱操作’，如固定幾個(gè)關(guān)系號(hào)使其可以優(yōu)先選房。但現(xiàn)在搖號(hào)過(guò)程在公證處進(jìn)行，弄虛作假就成了違法行為，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一種威懾力�！比趧�(chuàng)上海城市公司營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示。

記者在上海東方公證處看到，與以往開(kāi)發(fā)商自行搖號(hào)確定選房順序不同，新政要求搖號(hào)排序必須在公證下進(jìn)行，且使用公證機(jī)構(gòu)提供的電腦搖號(hào)軟件，并由公證機(jī)構(gòu)作全程現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督公證，搖號(hào)排序結(jié)果當(dāng)場(chǎng)公示。隨后，認(rèn)購(gòu)客戶才在開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行按序選房和簽約。

某開(kāi)發(fā)商西安分公司負(fù)責(zé)人告訴記者，西安“搖號(hào)買房”政策出臺(tái)以來(lái)，還沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)的選房平臺(tái)和流程等，在具體操作上仍有不足。公證機(jī)構(gòu)或者相關(guān)職能部門搭建專業(yè)“搖號(hào)軟件”平臺(tái)和出臺(tái)“搖號(hào)買房”細(xì)節(jié)已經(jīng)迫在眉睫。